3.- DEL PROYECTO DE LAS OBRAS.
3.1.- DE LA LINEA, NIVEL Y OCHAVAS.
3.1.1.- DE LA LINEA DE EDIFICACION.
3.1.1.1.- Definiciones.
a) Línea municipal:
Considerase Línea Municipal el deslinde entre la propiedad privada y la vía o lugar público. Es la que limita al predio por su frente.
La Línea Municipal esta determinada por el trazado oficial existente, o se ajusta a las normas que rigen para el trazado de nuevas vías publicas.
b) Línea de edificación.
Es hasta donde se permite construir.
3.1.1.2.- Alineación.
Toda nueva construcción con frente a una vía publica deberá ajustarse a la línea de edificación oficial y a las ochavas reglamentarias.
3.1.1.3.- De la fijación de la línea de edificación.
a) El profesional responsable de la obra solicitara por escrito a la Dirección de Catastro, la fijación de la línea de edificación correspondiente al edificio a construir.
b) La Dirección de Catastro entregara, también por escrito, bajo recibo firmado por el solicitante y dentro de los 15 (quince) días, la información precisa para establecer la línea de edificación.
3.1.1.4.- De la verificación y tolerancias.
a) El término de la obra el profesional responsable deberá solicitar por escrito a la Dirección de Catastro, la verificación de la línea.
b) Esta será aprobada siempre y cuando el punto o parte más saliente del edificio construido no difiera de 4 (cuatro) o 6 (seis) cm., la fijada oficialmente, según se trate, respectivamente, de obras frente a calles pavimentadas o a calles sin pavimentar.
3.1.1.5.- De las penalidades en los casos de infracción.
a) Cuando la diferencia, con respecto a la línea de edificación fijada, sea mayor de 4 o 6 cm., según el caso y la línea de frente, a juicio de la Dirección de Catastro, pueda ser corregida, el profesional responsable esta obligado a efectuar las reparaciones necesarias y hasta una altura sobre el nivel de la vereda igual a 2 (dos) metros.
b) Cuando por la magnitud y siempre que no exceda de 15 (quince) o 20 (veinte) cm., según el caso o por la naturaleza de la infracción no sea posible la corrección de la línea de frente, el profesional responsable de la obra deberá abonar una multa cuyo monto deberá calcularse en base a la siguiente formula:
M = B ( f-t ) + 4 S siendo:
B= valor base por m² del lote correspondiente a la ubicación del terreno en que se construyo la obra, establecido para la fijación de las tasas generales municipales.
f= numero de cm. dentro de la línea del punto o parte mas saliente o entrante.
t= tolerancia establecida en el punto a) de este articulo.
S= numero de m² (redondeados de 0,1 en 0,1 metros cuadrados) del terreno efectivamente ocupado por la parte o partes del edificio fuera de la línea ( S= mínimo= 0,1 m²). En el caso de edificios construidos dentro de la línea, la superficie s se calculara tomando como limite interior la línea imaginaria que une los puntos mas entrados de las medianeras existentes.
En el caso de edificios fuera de línea de edificación, la multa M no será inferior a 50 (cincuenta) pesos, y en el caso de edificios dentro de la línea de edificación, la multa M no será inferior a 20 (veinte) pesos. En este ultimo caso, la multa M será el 25 % del valor deducido de la multa anterior.
c) Si el edificio se halla dentro o fuera de la línea de edificación sobre calles que, de acuerdo al código urbano tienen retiro obligatorio, la multa M se reducirá al a50 % del respectivo valor. La multa mínima para cualquier caso de edificio fuera de la línea, será de 50 pesos, y para cualquier caso dentro de la línea será de 20 pesos, en cuanto a la línea de edificación exterior, regirá lo establecido en el punto b) de este artículo.
d) En caso de segunda infracción por parte del mismo profesional responsable, se aumentara en un 75 % el valor de la multa que resulta para la nueva infracción. En el caso de reincidir por tercera vez, se aumentara en un 100 % el valor de la multa resultante para la nueva infracción, y el profesional responsable será suspendido por el termino de 6 (seis) meses.
e) Si la infracción a la línea establecida por la Dirección de Catastro excede, según el caso, de 15 (quince) o 20 (veinte) cm., la Dirección de Catastro elevara los antecedentes a la superioridad para que resuelva sobre la sanción o medida a aplicar.
3.1.1.6.- Obras detrás de la línea municipal y de retiro obligatorio.
Se permitirá edificar detrás de la línea municipal o de la línea de retiro obligatorio, siempre que se cumpla lo establecido en el punto “fachada principal detrás de la línea municipal y de la línea de retiro obligatorio” y en el “obligación de conservar cercas y aceras”.
3.1.1.7.- Normas edilicias particulares en obras con retiro obligatorio por servidumbre de jardines.
En los distritos urbanos en los que corresponda retiro por servidumbre de jardines, podrá construirse una losa para uso exclusivo de cochera, que deberá estar ubicada en los limites laterales del terreno, a una altura uniforme de 2.20 m del nivel de la vereda, y el ancho no podrá exceder de 1/3 del frente del lote, con sujeción a los siguientes requisitos:
1) Los muros medianeros no podrán sobrepasar 1,80 m de altura a contar desde el nivelo de piso.
2) Los cercos de fachada estarán formados por muretes de ladrillos vistos o cualquier otro material que, a juicio de la dirección de arquitectura, sean por naturaleza, compatibles con la zona de jardín. La altura de los mismos no será superior a 0,40 m. Se podrán plantar ligustros, ligustrinas o tuyas, no pudiendo ser la altura superior a los 1,20 m del nivel de la vereda.
3) La entrada para el vehiculo en vereda sin pavimento, deberá hacerse sobre caminos de 0,60 m de ancho, debiéndose cubrir con césped el resto de la vereda, siendo obligatorio su cuidado y conservación por el propietario frentista.
4) No se permitirán puertas que cierren todo el alto de la cochera, sino que deberán emplearse puertas bajas tipo jardín, con prohibición de apertura hacia el exterior.
5) La presente reglamentación solo rige para aquellas propiedades que ya observan el retiro reglamentario, poseen el respectivo permiso de edificación, y no se halla previsto el lugar para la construcción del garaje y/o cochera con espacio mayor o igual a 2,50 m de frente.
6) Todo proyecto de nueva edificación en zona de servidumbre de jardín, que se presente con posterioridad a la sanción del presente reglamento, deberá prever un local para garaje o construcción de losa cochera en la línea de edificación o, en su defecto, dejar el espacio suficiente, de acuerdo con la estricta observancia del artículo anterior.
3.1.1.8.- Línea de edificación para sótano.
En los casos de construcciones de sótanos, estos no podrán sobrepasar el límite de la línea municipal del predio.
3.1.1.9.- De la línea de edificación en las esquinas.
Fijase como línea de edificación en las esquinas de calles y pasajes, las ochavas correspondientes, que serán perpendiculares a la bisectriz del ángulo que forman las líneas municipales. Es de utilidad pública la formación y ensanche de las ochavas y, por lo tanto, la Dirección de Arquitectura exigirá su ejecución, de acuerdo con las medidas reglamentarias a medida que se solicite permiso para la construcción de nuevos edificios, cercos o refacciones.
En los pisos altos se podrá avanzar en la construcción hasta las líneas municipales. Para facilitar la solución de la estructura resistente, se permitirá colocar una columna inscripta en un diámetro máximo de 0,70 m dentro de la intersección de dichas líneas, siempre que entre la columna y la ochava quede una distancia mínima de 2 m. Para el calculo debe considerarse que la columna resistirá el impacto por choques eventuales, según lo establecido en las normas D.I.N. 1055.
3.1.1.10.- Dimensiones de las ochavas.
Las dimensiones de las ochavas dependen del ángulo que formen la intersección de las líneas municipales y deberán determinarse de acuerdo con lo establecido en el cuadro siguiente:
Hasta 30 grados……………2,50 m.
De 30 a 35 grados………….3,00 m.
De 35 a 40 grados………….3,50 m.
De 40 a 45 grados………….4,00 m.
De 45 a 50 grados………….4,50 m.
De 50 a 60 grados………….5,00 m.
De 60 a 70 grados………….5,50 m.
De 70 a 100 grados…………6,00 m.
De 100 a 110 grados………..5,50 m.
De 110 a 120 grados………..5,00 m.
De 120 a 180 grados………..0,00 m.
3.1.1.11.- Ochavas curvas y poligonales.
Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos o poligonales, siempre que esas no rebasen las líneas oficiales. Estas ochavas tendrán que ser sometidas a la Dirección de Arquitectura para su aprobación.
3.1.1.12.- Edificios fuera de la línea municipal o sin ochava reglamentaria.
Queda terminantemente prohibido hacer refacciones de cualquier clase en edificios o cercos que se hallen fuera de la línea municipal o que no tengan la ochava correspondiente.
3.1.1.13.- Ochavas en zonas de servidumbre de jardines.
En zonas de servidumbre de jardines, no se exigirá la formación de ochavas en los edificios en esquina, cuando ambas arterias estén afectadas. Pero subsiste, con carácter de obligatorio, la formación de la ochava reglamentaria para los cercos, según las condiciones establecidas en el punto 3.2.
3.1.2.- CERTIFICACION DE NIVEL.
A pedido del interesado, la Dirección de Arquitectura extenderá por duplicado una certificación por la cuota de nivel de vereda que lo corresponda al predio.