3.8.- DE LA REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS.
3.8.1.- GENERALIDADES SOBRE LA REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS.
De acuerdo con el estado de la edificación, los edificios pueden encuadrarse dentro de las siguientes categorías:
a) Los edificios nuevos: que deben ajustarse a las disposiciones establecidas en el reglamento de edificación y en el código urbano.
b) Los edificios en estado de transición: cuya estructura y estado general se encuentran en buenas condiciones, pero su periodo funcional de vida se encuentra caduco.
c) Los edificios obsoletos: en que la edificación, cualquiera sea su tipo, no se encuentra en condiciones de acompañar en lo que respecta a durabilidad y resistencia, las modificaciones propuestas.
3.8.1.1.- Condiciones para subdividir locales.
Un local no podrá ser subdividido en una o mas partes aisladas por medio de tabiques, muebles, mamparas u otros dispositivos fijos, si cada una de las partes no cumple por completo las prescripciones de este reglamento como si fuera independiente.
3.8.1.2.- Mamparas de subdivisiones en los locales.
En un local de comercio o de trabajo se permitirá la colocación de mamparas o muebles de subdivisión, siempre que la altura de estos no rebase de 2,10 m medidos desde el piso.
3.8.1.3.- Patios en edificios que se amplíen o refaccionen.
– Ver artículos 3.7.3.
3.8.1.4.- Construcciones existentes en barro.
Los edificios construidos e barro con anterioridad a la sanción de este reglamento, podrán ser refaccionados, siempre que sus muros no tengan una altura mayor de 6 m, no se aumente la superficie cubierta y no se cargue sobre los mismos.
3.8.1.5.- Reparaciones en construcciones existentes en madera.
Para los tinglados y galpones cuyo frente sobre la línea municipal o sobre las líneas medianeras, no estén construidos en toda su altura con muros reglamentarios, y en los galpones y tinglados que no se hallen a la distancia reglamentaria de la línea medianera o de la línea de edificación, se prohíbe cualquier refacción, por insignificante que sea, en las construcciones de madera existentes.
3.8.2.- REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MINIMA.
3.8.2.1.- Propiedades afectadas por altura mínima de fachada.
En las propiedades existentes en los distritos y arterias afectadas, o que en lo sucesivo fuesen afectadas, por la altura mínima de fachada, si no se cumplimenta con las disposiciones establecidas en el código urbano, se permitirán solamente los siguientes trabajos:
a) En fachada:
Viviendas y salones de planta baja únicamente: trabajos de pintura y limpieza, reparación de revoques y revestimientos, transformación de puertas, ventanas y vidrieras, aunque ello implique una modificación integral de fachada en lo que respecta a materiales y proporciones, dejándose expresamente establecido:
1.- En ningún caso se autorizara este tipo de edificación para aquellos inmuebles que no reúnan las condiciones mínimas en lo que se refiere a la parte estructural y al estado general de habilidad.
2.- La Dirección de Arquitectura denegara los pedidos que se formulen en aquellos casos en que la edificación, cualquiera sea su tipo, no se encuentre en condiciones de acompañar, en lo que respecte a durabilidad y resistencia, las modificaciones propuestas.
3.- De la transformación de viviendas, total o parcialmente, en salones de negocios: se permitirá la transformación de viviendas en salones de negocios, autorizándose a modificar la fachada, según lo dispuesto en el punto 1.
Previa autorización de las reformas mencionadas, debe constatarse el estado de la edificación y si, en general, las modificaciones no implican refuerzos estructurales que tiendan a prolongar la vida de la misma.
4.- Viviendas y salones de más de una planta:
Se permitirá la modificación de la planta baja en salón negocio, sin cumplir con los requisitos de altura mínima, siempre que se realicen únicamente los trabajos de reforma que a continuación se mencionan:
– Variar el dimensionamiento de los vanos, ampliando la superficie de vidriera, pudiéndose cambiar en su totalidad, la carpintería, tanto en su diseño, como en proporciones y materiales, incluyendo aplicación de nuevos revestimientos o materiales de frente; trabajos de decoración, inclusive construcción de nuevos cielorrasos y cambio de pisos.
– Prohibese cualquier clase trabajo en aquellos inmuebles que a juicio de la dirección de arquitectura, hayan sobrepasado con exceso su vida útil y posean una estructura en condiciones precarias.
– Establecese que en todos los locales habilitados para negocios y donde se efectúen reformas, se exigirá la adaptación de los servicios sanitarios a lo que determine este reglamento.
b) En el interior.
Trabajos generales de conservación y mantenimiento, reparación de techos, cielorrasos, paredes, pisos, cambio de revestimiento sanitarios, reparación y reconstrucción de instalaciones sanitarias. Construcción de baños, tabiques para subdividir locales interiores en forma reglamentaria, colocación de ascensores,
Abrir y cerrar vanos en locales interiores. No se permitirá subdividir locales existentes sobre la línea municipal, si los mismos resultan de menos de 3 metros de frente cada uno.
c) Reforma en las estructuras.
No se autorizara la reconstrucción de techos que se encuentren en malas condiciones de seguridad y conservación, pero si su consolidación mediante la colocación de vigas que impidan la peligrosidad del estado actual de la estructura, siempre que se conserven la altura y demás dimensiones del local, y los muros y estructuras resistentes se encuentren en perfectas condiciones de estabilidad y no requieran refuerzos. No se permitirán consolidaciones de techos en edificios de techos construidos con muros asentados en barro, o en aquellos que, a criterio de la dirección de arquitectura, no reúnan las condiciones de seguridad, estabilidad y conservación necesarias y hayan alcanzado el fin de su vida útil.
d) nuevas ampliaciones.
Se autorizaran, en general, ampliaciones hasta un máximo de 30 m cuadrados, por única vez, con destino a vivienda, exclusivamente.
e) aquellos edificios que presenten fachadas o locales interiores en malas condiciones de conservación, higiene, seguridad o estética, deberán ser reparados y conservados en la forma que establezca la dirección de arquitectura.
3.8.3.- REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MINIMA Y RETIRO A LA NUEVA LINEA DE EDIFICACION.
3.8.3.1.- En negocios ya autorizados.
1.- podrán ejecutarse trabajos de refacción de la índole consignada en los artículos siguientes, siempre y cuando dichas tareas se efectúen previo retiro a la nueva línea municipal de edificación, sin reforzar la finca, rigiendo tal franquicia únicamente para negocios ya autorizados.
2.- Nuevas ampliaciones.
Se autorizaran en general nuevas ampliaciones y la construcción de nuevos entrepisos sobre planta baja, siempre que estos últimos entren a formar parte del salón.
Cuando se construyan nuevos entrepisos, el salón deberá tener una altura mínima libre de 5 m con 20 centímetros debiendo, en cuanto locales duplex, cumplir con lo establecido en este reglamento en el punto 3.4.2.3.
La superficie de las nuevas ampliaciones (incluidos los entrepisos) estará en función de la amplitud que tenga el salón de negocio, estableciéndose la siguiente relación:
a) En salones de hasta 200 metros cuadrados de superficie, las nuevas ampliaciones (incluido el entrepiso, si lo hubiera) no podrán exceder de los 40 m².
b) En salones de hasta 200 m² de superficie, (incluido el entrepiso, si lo hubiera), las nuevas ampliaciones podrán tener hasta el 20 % de la superficie del salón, descontándose el área de retiro.
3.- Reformas interiores.
Podrán construirse cielorrasos nuevos, pisos, revoques, revestimientos y decoraciones.
4.- Reformas del frente en planta baja y alta.
Puede ejecutarse los siguientes trabajos:
a) Variar las dimensiones de vanos.
b) Cambiar la carpintería, tanto en diseño como en proporción y materiales.
c) Habilitación de nuevas puertas – ventanas, siempre que se respete lo indicado en el punto 5.
d) aplicación de nuevos revestimientos y materiales de frente.
e) Ejecución de marquesinas, siempre que cumplan con lo dispuesto por este reglamento de edificación en el artículo 3.8.2.
f) La instalación de cualquier elemento de cierre se debe colocar en la nueva línea de edificación.
5) subdivisión de locales en edificios existentes.
Siempre que se haga efectivo el retiro en forma integral, se permitirá la subdivisión de locales, con la expresa condición de que cada uno de ellos sobre la línea de edificación tenga un frente no menor de 3 metros de anchos, poseyendo servicios sanitarios, y que cumplan con los requisitos de anchos de salida y prevención contra incendio.
6) Reformas en los muros medianeros.
En los muros medianeros que pueden a la vista por el retiro del frente y/o vidrieras a la nueva línea, se permitirá la aplicación de decoraciones, jardineras y vidrieras, con las siguientes limitaciones:
a) Las decoraciones y jardineras tendrán una saliente máxima de 0,80 metros, medidos en forma perpendicular al plano del muro medianero.
b) Las vidrieras podrán atener una saliente máxima de un metro, medido en forma perpendicular al plano del muro medianero, con una profundidad igual a la distancia existente entre la vieja línea municipal y la nueva línea municipal, con la condición de que al hacerse efectivo el retiro de las propiedades colindantes, estas vidrieras sean retiradas a fin de unificar la línea de fachada; por lo tanto deben ser construidas de forma tal que pueda efectuarse el retiro de las mismas sin alterar el aspecto arquitectónico del resto de la edificación.
7) Generalidades sobre aceras.
Cuando en el área establecida por el art. 1º, se realicen los trabajos permitidos, deberá construirse la acera – en todos los casos y sin excepción – desde el cordón de la calzada hasta la nueva línea de edificación, utilizando para ello mosaicos del tipo establecido en este reglamento, en el art. 3.2.2.3.
Consecuentemente, no podrán existir escalones de separación entre la acera actual y la nueva, ni tampoco entre las nuevas aceras de dos predios colindantes. También habrá de cumplirse, en lo relativo a pendientes, con lo que señala el reglamento en el art. 3.2.2.4.
3.8.3.2.- subdivisión por el régimen de propiedad horizontal.
En edificios ya construidos, ubicados en distritos y arterias afectadas, o que en lo sucesivo fueran afectadas por la altura mínima y/o retiro a nueva línea de edificación, que no cumplan con la exigencias referidas, se autorizara la subdivisión por el régimen de propiedad horizontal, otorgándose los permisos de edificación para las modificaciones a efectuarse, con sujeción a los requisitos siguientes:
a) Que constituyan unidades funcionales completas o a completar.
b) Que en ninguno de los casos señalados precedentemente se podrá incrementar la superficie cubierta habitable en más de 30 metros cuadrados por unidad.
c) Que todos los locales de la nueva unidad deben quedar en perfectas condiciones de iluminación y ventilación, pudiendo admitirse que den a patios que hayan sido reglamentarios en la época de su construcción, pero en ningún caso las dimensiones de los mismos serán menores de 3 metros por 4 metros, y que sea un inmueble que haya obtenido en aquella oportunidad el respectivo permiso de edificación.
d) Que la reforma o ampliación que se ejecute para completar la unidad funcional o configurar una unidad nueva (siempre que no sea no colectiva) no podrá efectuarse en detrimento de las partes existentes, salvo que se ajusten al reglamento vigente.
3.8.4.- REFACCIONES PERMITIDAS SIN EFECTIVIZAR EL RETIRO.
En unidades de planta baja destinadas a negocio:
a) En distritos y arterias por retiro, exclusivamente si en planta baja existen unidades destinadas a negocios, solo se autorizaran en ellas trabajos de reformas sin la necesidad de cumplir con el retiro a nueva línea, cuando dichas tareas no alteren el aspecto estético espacial del inmueble, tanto en su faz interna como externa, y siempre que se limiten a las siguientes formas: trabajos de pintura y limpieza de fachadas, reemplazo de puertas, ventanas y vidrieras que se conserven las líneas generales del diseño y no se modifiquen substancialmente sus materiales y proporciones; reparación de revoques existentes, reemplazo de los revoques existentes por mármol u otro material similar (tan solo por razones de higiene), siempre que no sobrepasen los 1,50 m; reparación de pisos con los mismos materiales, colocación de ascensores cuando el edificio tenga mas de dos pisos altos, construcción de baños, siempre que no ocupen zonas de retiro, cuando se carezca de ellos o no estén en condiciones reglamentarias para el uso del edificio.
b) Casas habitación: Trabajos de pintura y limpieza de fachada, reemplazo de puertas o ventanas, siempre que se conserve el vano existente, reparación del revoque existente, abrir puertas, pero a condición de que sea para garaje individual y de uno particular; reemplazo de piso en cualquier clase de locales, modificación y reparación de artefactos sanitarios, colocación de revestimiento, cambio de revoques en cocinas y baños o en otros ambientes interiores, construcción de tabiques que subdividan ambientes en forma reglamentaria en cuando a ventilación y luz; no figurando subdivisión del edificio, apertura en los vanos, ya sean puertas o ventanas exclusivamente interiores.
No obstante, dejase expresamente aclarado que en aquellas fincas que hayan sobrepasado con exceso su vida útil, y en estructura se encuentre en condiciones precarias, no podrá efectuarse ninguna clase de refacciones, quedando a cargo de la Dirección de Arquitectura determinar cuando un edificio se halla en tales condiciones.